דירות להשקעה ומיסוי

אנשים רבים בוחרים לרכוש דירה שמטרתה העיקרית היא שימוש למגורים ואולם יש מי שרוכש דירה למטרת השקעה מתוך כוונה להפקת רווח. רווח מדירת השקעה יכול לנבוע מרווח שוטף על הדירה מהשכרת הדירה ורווח בעת מכירתה בעקבות עליית שוויה לעומת רכישתה. רווח בעת מכירת הדירה מחוייב במס שבח ואילו רווח מהשכרה מחוייב במס הכנסה באופן שוטף. ראוי ליידע שרשות המיסים פועלת לאחרונה במשנה מרץ לגלות הכנסות מדמי שכירות שלא דווח עליהן ושולחת לאנשים דרישות לדווח על מקורות הכנסה.
להלן אפרט את שלושת האפשרויות הקיימות למיסוי במס הכנסה דירות מגורים.

א תשלום מס מלא – המסלול הרגיל למיסוי הכנסות לפי סעיף 121(א) או (ב) לפקודת מס הכנסה
(בהתאם לגיל בעל ההכנסה). מסלול זה מחושב לפי שיעור המס השולי של משכיר הדירה.
בעל הנכס מחויב בהגשת דו"ח שנתי לרשות המיסים, אשר בו יש לדווח גם על ההכנסות משכר הדירה.
החיוב במס הוא על ההכנסה החייבת – הכנסות שהתקבלו משכר הדירה בניכוי ההוצאות שהיו, כגון תיקונים, פחת, שיפוצים, עלות מתווך ועוד. היתרון במסלול זה שניתן להפחית הוצאות שהיו בגין השכרת הדירה ולשלם מס רק על ההכנסה נטו שנבעה. אותה הכנסה תתחייב לפי שיעורי המס השולי של המשכיר. שיעורי המס השולי נקבעים בהתאם לגילו של המשכיר ובהתאם לסווג ההכנסה וכמובן לפי גובה ההכנסה. לא אפרט כאן, אולם רק לדוגמה, מי שמעל גיל 60 זכאי להתחיל ממדרגת מס נמוכה של 10% מס.

ב. תשלום מס של 10% – מסלול מס מיוחד להכנסה מהשכרת דירת מגורים והמשמשת למגורים. בהתאם להוראת סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, רשאי המשכיר לשלם מס בשיעור של 10% על הכנסתו מהשכרת דירה המשמשת למגורים בישראל.  תנאי לבחירה באפשרות זאת הוא שההכנסה מהשכירות אינה מגיעה לכדי הכנסה מעסק, כלומר שעסקו אינו השכרת דירות. את המס יש לשלם מתוך סך דמי השכירות ללא אפשרות ניכוי הוצאות וחובה לשלמו בתוך 30 ימים מתום שנת המס שבה הייתה הכנסה מדמי שכירות. למשל, אם סך ההכנסות מדמי שכירות בשנת 2013 היו 70,000 ₪, אזי יש להעביר לרשות המיסים את תשלום המס בסך 7,000 ₪ עד לתאריך .30/1/2014

ג. פטור ממס – חוק מס הכנסה (פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים), תש"ן-1990, מאפשר קבלת פטור על הכנסה מדמי שכירות של דירה המושכרת למגורים עד תקרה מסוימת. זהו המסלול המועדף על משכירי דירות והוא מאפשר פטור מדמי שכירות עד סכום של 5,000 ₪ בקירוב.  הפטור לא ניתן לכל דירה מושכרת בנפרד, אלא על סך ההכנסות מהשכרת דירות. אם קיימות למשכיר שתי דירות אותן הוא משכיר, אזי הפטור יהיה בגין סך ההכנסה משתי הדירות גם יחד ולא לכל דירה בנפרד. כמו כן, תילקחנה בחשבון כל ההכנסות משכר דירה של התא המשפחתי – של המשכיר, בן זוגו הגר עימו ושל ילדיו עד גיל 18.

ככלל לא מחייב, ניתן לומר, שכאשר יש הכנסה חודשית גבוהה והכנסות שכירות גבוהות, האפשרות הנכונה ביותר היא תשלום מס בשיעור 10% על הכנסת השכירות. מי שמשכיר דירה אחת בלבד שההכנסה ממנה עד 5,000 ₪ בוודאי שיעדיף את המסלול הפטור ממס.

אין באמור לעיל להוות חוות דעת, ייעוץ או תחליף לייעוץ אישי.
המאמר נכתב על ידי רו"ח שוקי ג'אנה

כתיבת תגובה