שוק המגורים בישראל הינו מורכב וייחודי אשר ברוב הנכסים הותיקים אשר נסחרים בין קונים ומוכרים קיימות זכויות בנייה.
זכויות בנייה אלה נחבאות לעיתים עקב תכנית חדשה אשר מופקדת ומעלה את הפוטנציאל הממשי של הנכס וסביבתו.
רוב הדירות הותיקות בעלות זכויות להקמת ממ"ד ובנוסף לזכות זו קיים תמריץ שכולם מכירים תמ"א 38 אשר נותן זכויות נוספות לנכסים ותיקים אשר בהם נדרש חיזוק למבנה.
לכן, כאשר מגיע שמאי לצורך הערכה לשעבוד לטובת מימון ומשכנתא על השמאי להעריך את הנכס באופן זהיר מאוד וכמובן הרי שאין לקחת בחשבון שטחי זכויות בנייה.
הרי שהגורם המשעבד משעבד את המצב הקיים את הנכס הבנוי ללא התייחסות לפוטנציאל או זכויות שאין לדעת מתי ואם ימומשו.
הרבה אנשים לא מבינים את מצב זה ובטוחים בעצמם שהם על הגל והמימון מהבנק יגיע ללא שום קושי.
פערים של מאות אלפי שקלים
בעקבות מצב זה לעיתים קיימים פערים משמעותיים בין נכס משועבד לנכס בשוק החופשי למשל:
דירת 50 מטר ותיקה בבניין מסוג רביעיה אשר לזכותו זכויות הרחבה ל-140 מ"ר עם ממ"ד וחצר יכול להימכר בשכונה ותיקה בדרום תל אביב בין 3,000,000-3,500,0000 ש"ח.
וכאשר יגיע שמאי מטעם הבנק לצורך הערכה לטובת שעבוד יקבע השמאי את שווי הנכס הבנוי רק ל-50 המטרים הבנוים בתוספת החצר והשווי שיקבע ינוע בין 2,200,000 ל- 2,800,000 ש"ח.
וזהו רק סיטואציה אחת מיני רבות ולכן במצב זה הרוכש מוצא עצמו תקוע עם יתרת סכום ללא מימון ויכול להיגרם נזק עצום בעקבות הפרת ההסכם מול המוכר.
בעיות משפטיות
בחלק מהמקרים קיימת בעיית זיהוי משפטי.
מה זה אומר, שנכס לפעמים אשר רשום לא לבדו בחלקה הכוונה במגרש מסויים בטאבו לפעמים הוא לא לבד ולכן יש רישום בית משותף או לחלופין הסכם שיתוף.
ובהסכמים ורישומים אלה במידה ולא מבוצעת בדיקה מעמיקה של הרישום יכול להיות סכנה ממשית לשעבוד הנכס מול הגורם המשעבד מכיוון שאין ודאות משפטית למיקום ולחלק הנכס.
עניין זה אינו נגלה לעין בחלק מהמקרים ובחלק מהרוכשים הפוטנציאלים אשר לא מבצעים בדיקה זו ואז כאשר מגיע השמאי מטעם הגורם המשעבד מתסבר שהדירה רשומה על קומה אחרת, או לפעמים החניות או המחסנים או בחלק מהמקרים לא רשום כלל אלא רק כהערה.
ובמצב זה זמן יופל ותיקון יכול לקחת חודשים רבים ועלותו גבוהה.
סיכום
לפני ביצוע עסקה או התחיבות לעסקה במקרקעין חשוב מאוד להיועץ עם שמאי מקרקעין מוסמך אשר בקיא בכל הבעיות אשר עלולות להיווצר לקראת מועד חתית החוזה וקיום התחיבות מצד א'.
עניין זה אינו כרוך בסכומים גדולים או לוחות זמנים ורגולציה, ההפך הוא הנכון.
שמאי מקרקעין מוסמך יוציא לאותו נישום חוות דעת מלאה, מפורטת ומקיפה אשר נטולה אינטרס.
עלות בדיקה כזו יכולה לנוע בין 2,000-6,000 ש"ח, תלוי בסוג ומיקום הנכס ותוצאות בתוך מספר ימים ספורים.
