המושג קבוצת רכישה חדר בעשור האחרון לשוק הדיור הישראלי כמוצר סקסי הטומן בחובו יתרונות רבים, אך לאחרונה הוא נעלם בקול דממה דקה. הסיבה העיקרית להיעלמותה של קבוצת הרכישה משוק הנדל"ן הישראלי טמונה בגורמים אחדים, אך בעיקר בגורם מרכזי אחד שהביא לניפוץ חלומותיהם של ישראלים רבים. בכתבה זו ננסה לסקור האם קבוצות הרכישה עומדות להיעלם או האם יש להן תקומה מחודשת?
סיבות להיעלמות קבוצת רכישה
1) תקנות מיסוי מגבילות – הסיבה העיקרית להיעלמות קבוצת רכישה מנוף הנדל"ן המקומי היא תקנות מיסוי חדשות. בשנת 2011 חוקקה תקנה המחייבת מוכרי קרקע פרטיים לשלם מע"מ על רכיב הקרקע, במוכרו קרקע זו לקבוצות רכישה. המוכר מצידו, מחייב את קבוצת הרכישה בתשלום המע"מ על רכישת הקרקע וכך נוספת לתשלומי הדירה (הנרכשת דרך קבוצת רכישה) עלות של 17% על רכיב הקרקע.
כלומר רשויות המס הביאו לירידה של האטרקטיביות בהתארגנות קבוצת רכישה לבניית פרויקטים על קרקע פרטית. על קרקעות פרטיות ניתן לבנות לרב מספר מצומצם של יחידות דיור (מכיוון שאם הקרקע היא גדולה ומאפשרת בניית מספר רב של יחידות דיור, בעל הקרקע יבחר לרב להתאגד כחברה בע"מ) והיות שקבוצות אלו כמעט נעלמו מהשטח, נעלם גם קהל הרוכשים שרצה לרכוש דירה בקבוצת רכישה מצומצמת. מה שנותר אפוא הן הקרקעות המסחריות – כלומר קרקעות בהן מוכר הקרקע הוא גוף מסחרי והוא בכל מקרה מחוייב בתשלום מע"מ עם מכירת הקרקע.
2) מימון בנקאי – הבנקים שהקשיחו את תנאי המימון הבנקאי לכל תחום הדיור, לא פסחו גם על קבוצות הרכישה שנדרשות לספק הון עצמי רב יותר מבעבר לשם השגת מימון בנקאי. לדוגמא, אם בעבר נדרש מקבוצת רכישה לספק הון עצמי של 35% מחבריה, כיום נדרש מכל רוכש הון עצמי של 40%.
סיבות לפריחה מחודשת של קבוצת רכישה
1) עליית מחירי הדירות – מחירי הדיור חזרו לעלות מחודש אפריל 2012 ואחוזי הרווח של הקבלנים עולים בהתאם. קבוצות הרכישה, שהבשורה העיקרית שלהם היא חיסכון הרווח היזמי, מספקות פתרון מצויין לרוכשים בתקופת עליות מחירים, בה הקבלנים מגדילים את רווחיהם ולכן מציעות אלטרנטיבה אטרקטיבית לרוכשים.
2) התמחות – התחרות העזה שהיתה בין קבוצות הרכישה ביחד עם תקנות המיסוי החדשות, חייבו את קבוצות הרכישה להפגין יצירתיות ומקצוענות רבה יותר מאשר בעבר. לקוחות רבים המודעים למקצוענות שרכשו הקבוצות במהלך השנים הגדילו את נכונותם להצטרף לפרויקטים המוצעים על ידי קבוצות רכישה.
לסיכום, היקפה של קבוצת רכישה ירד וישאר נמוך, אך עם זאת ההתמחות שמציעות קבוצות הרכישה ללקוחות היא רבה יותר.
